(DRI) Clase 4.A Los asientos Registrales

RESUMEN EJECUTIVO

1. Concepto de Asiento.

El concepto proviene del término asentar, dejar constancia. Es decir que los diferentes títulos que ingresan al Registro se incorporan a los libros que lleva el registro.

Tipos de libros[1] del Registro: a) L. Diario. b) De Inscripción. c) De Índice. D) Otros (Libro concesione arto 89 Rgto.)

2. Clases de Asientos.[2]

Asiento de presentación
Asiento por título presentado.
Asiento de Inscripción
Asiento de anotación preventiva
Asiento cancelación
Asiento de notas marginales.
Asiento de referencia.

El gran tratadista ROCA SASTRE hace la siguiente clasificación de los asientos, citado por el autor Escobar Fornos:

a) Asientos principales y accesorios según tenga subsistencia propia como las inscripciones o estén al servicio de otros, como la nota marginal.

b) Asientos definitivos y provisionales según sea de duración indefinida como la inscripción y cancelación o bien tenga una vida transitoria o efímera por estas destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados como las anotaciones preventivas.

c) Asientos de carácter positivo y negativo según exterioricen un derecho en plena vida o nacimiento como las inscripciones o bien constanten la extinción o muerte de un derecho o asiento como en las cancelaciones.

d) Asientos de libros de inscripciones y de libro diario según se extiendan en los libros principales como las inscripciones anotaciones preventivas o cancelaciones o bien en el libro diario como el asiento de presentación.

e) Asientos de derechos y de hechos. En general los asientos registrales son de derechos pero caben asientos de simples hechos como la obra nueva, el cumplimiento de condiciones suspensivas y resolutorias etc.

f) Asientos preparatorios y definitivos según preparen una inscripción definitiva como las anotaciones preventivas por suspensión y análogas o bien que desde un principio constituyan un asiento duradero o permanente como la inscripción.

A. Asiento de PRESENTACION.

Se refiere al acto de asentar el título que se ha presentado a través el principio de rogación estipulados en el arto 34 del Reglamento.

Características que ostentan todos los asientos:

Que los asientos deben ser preservados, que mantengan su permanencia y su debida protección.
Se presume que los datos son exactos y veraces.
Todos los asientos están en resguardo del poder judicial.

Características del asiento de recepción.

En el asiento de recepción se ejerce el principio de Rogación y de Prioridad según rezan los artos 31 y 32 de la LGRP[3].
Su contenidos están regulados en el arto 31 LGRP y el arto 48 del Reglamento.
Su requisitos o calificación del documento para que se asiente en el de Presentacion se consigna en el arto 49 Reglamento.
Su vigencia es de 30 dias según se estipula en el arto 58 del Reglamento a la LGRP.
Su prorroga podrá ser invocada por el arto 59 Reglamento del LGRP

¿Que debe contener el asiento de presentación? [arto 31 LGRP y 48 Reglamento]. Datos:

a) Numero de asiento de presentación en el libro diario.

b) Fecha y hora de presentación , la hora deberá indicarse con los minutos, segundos y fracción de segundo de la presentación cuando el sistema lo permita

c) Nombre del documento de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace por un tercero, se indicara los datos del documento de representación.

Estos datos constaran en un recibo que se entregara a los interesados como garantía de su presentación en el que se especificara además la naturaleza del acto, el nombre y firma de quien lo recibe y sello de la oficina y atestados de ley que corresponda.

d) Naturaleza del documento o documentos presentados sean estos públicos o auténticos con indicación del tipode acto que contiene de la fecha cargo, y nombre del notario o funcionario que los autorice.

e) Nombre denominación o razón social según corresponda de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho y a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción.

f) Actos o derechos que se constituya, trasmita, modifique o extinga por el titulo que se pretende inscribir la finca o derecho real que sea objeto del titulo presentado, con expresión de su situación su nombre y sus datos registrales, si lo tuviere…”

Otros asunto en el Asiento de Presentación:

Nota marginal se hará constar así al margen de dicho asiento, indicando el tomo, folio, en que se hallare (arto 55 reglamento.)
Se podrá cancelar un asiento de presentación por error se genere un asiento en el libro diario será cancelado o anulado dejando constancia del mismo en el Diario (arto 57 Reglamento).

B. ASIENTO DE INSCRIPCION.

El asiento de inscripción es el asiento principal del Registro.

ROCA SASTRE atribuye al asiento de inscripción las siguientes características:

Es un asiento principal, pues tiene sustantividad propia.
Es un asiento definitivo, a diferencia de las anotaciones preventivas.
Es un asiento de carácter positivo.
Es un asiento que se extiende en los libros de inscripción.
Es un asiento en el que se hace constar la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario.
Es un asiento que se verifica una constancia registral completa.

Requisitos a contemplar en el Asiento de inscripción[4]:

Art. 84 Contenido del Asiento de Inscripción Registral. Toda inscripción expresará:
1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título y plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el Registrador o Registradora la inscripción en caso de discrepancia. El Registrador o Registradora si lo estima procedente, podrá solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal;
2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el título;
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurídica que interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de quien provengan los bienes;
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha;
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice;
7. La fecha de la presentación del título con expresión de la hora; y
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la inscripción.

C. ASIENTO DE ANOTACION PREVENTIVA.

Concepto. Son asientos provisionales y temporales que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito o asegurar las resultas de un juicio.[5]

Tipos de Anotaciones.

Art. 105[6] Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.
Presentado un título o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotará preventivamente en él, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrán anotar preventivamente con sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real;
2. Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro, durará lo que persista el juicio y solo se cancelará por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso;
3. El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de bienes inscritos. Esta inscripción durará treinta días, y si dentro de este término no se presenta el embargo hecho para su inscripción, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento;
4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces inscritos del deudor;
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces del procesado en la vía civil o penal;
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias;
7. El decreto judicial que conforme al artículo 1426 Pr. declare procedente la retención de bienes inmuebles;
8. Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del causante;
9. El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al causante que demanden los acreedores hereditarios y testamentarios;
10. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripción dura seis meses y quedará de derecho cancelada si dentro de este término no se subsana el defecto;
11. Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas o derechos reales recaídas sobre las mismas; y
12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.

Ver todo el capitulo VI del Reglamento que detalla lo de anotación preventiva.

Clasificacion: Según se pida o decrete.

Si se solicita al REGISTRADOR.

a) La que puede pedir el legatario cuando ha mediado convenio celebrado en escritura publica.

b) La que puede pedir el acreedor refaccionario presentando la escritura que contenga el contrato que ha celebrado.

c) La que puede pedir el interesado cuando no pueda hacerse la inscripción del titulo por faltas subsanables o por imposibilidad del regisrador.

Si la solicita el JUEZ.

a) Anotacion de la demanda de propiedad y demás derechos reales.

b) De Cancelacion

De rectificación de asiento
De declaración de presunción de muerte.
De declaración de incapacidad de administrar
De Declaración de incapacidad o indignidad del heredero o legatario.
Anotación del decreto de embargo y secuestro de bienes.

d) anotación de sentencia ejecutoriada.

e) La anotación que pueden tener los acreedores del difunto en los bienes raíces de la herencia.

f) La anotación que puedan pedir los acreedores testamentarios y hereditarios que demanden el beneficio de separación de los bienes pertenecientes al difunto.

g) La anotacionque puede pedir el heredero que desea inscribir a su favor los bienes de la herencia dentro de 6 meses de la muerte del causante.

h) Anotación de la demanda de nulidad de la cancelación.

i) Anotación del secuestro o prohibición de enajenar bienes raíces

j) Anotación que se pueden pedir al registrador con la letra “a” y “b” al no mediar convenio o conformidad.

ANOTACION A PETICION DE PARTE.

A los que refiere el arto 105 numeral 8 y 9. Según el arto 94 del Reglamento.
De legados de bien inmueble según el arto 95 del Reglamento.
De legado de género y cantidad. Arto 96 del reglamento.
Delegado de género. Arto 97.

Regla: las anotaciones se ordenan y practican a petición de parte.

Excepción: se hace de oficio cuando se encontrare imposibilitado de extender la inscripción.

Efectos de la Anotación Preventiva.

ü Enajenación o gravámenes de los bienes o derechos sobre los que recae.
ü La Función de seguridad y garantía que desempeña.

Excepción a la regla general:

ü La anotación de prohibición de enajenar (S. 12m del 10 mayo de 1934, BJ. p 8616.
ü La anotación por falta subsanable o por imposibilidad del registrador.

La anotación preventiva es temporal y produce efectos negativos por lo que la protección plena que brinda el registro a los terceros registrales se logra mediante la conservación en inscripción definitiva.

Vigencia. Arto 106 LGRP.

DE las formas de extinguir la Anotación Preventiva: arto 107 LGRP.

Requisitos de la Anotación preventiva Arto 110 LGRP.

Anotación de la Demanda:

es una medida cautelar decretada a petición de parte interesada cuyas finalidades garantizar la ejecución de la sentencia que se dicte dentro del juicio (arto 3964 inc 1 C).

Se puede obtener en virtud de mandamiento judicial o por medio del consentimiento del titular del derecho que le afecte la rectificación del registro. Despoja de la fe pública al asiento atacado y no cierra el registro.

Nuestra anotación preventiva es amplia y responde a supuestos diferentes. Su contenido es mas amplio que el de ambos sistemas alemanes[7] planteados en la doctrina. Por su medio se protegen, situaciones jurídicas, derechos reales y personales.

Por otra parte la anotación preventiva de demanda permite la publicidad de derechos personales que obligan a una modificación real tal como se observara en el estudio del ámbito.

Cabe agregar que se permite el acceso de la promesa de venta al Registro, y además se acepta la anotación de la demanda para exigir su cumplimiento a pesar de un ser un derecho personal.

PRONUNCIAMIENTO DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SOBRE ANOTACION DE LA DEMANDA.

“ Nada es mas propio del sistema hipotecario en su finalidad de rodear el dominio de certidumbre y el crédito territorial de garantías, que autorizan la anotación de esa clase de demandas para proteger los derechos del anotante y advertir a tercero los riesgos que llevaría consigo la adquisición de los derechos afectos por la anotación.”[8]
Ha sostenido la tesis de que el que adquiere con buena o mala fe una finca o derecho con posterioridad de haber sido anotados sobre ellos en el Registro Publico alguna demanda o embargo, no puede ser reputado como tercero, sino como causahabientes a titulo oneroso o lucrativo que adquiere la coas con una gravamen preexistente, porque conociendo los riegos a que esta expuesta su adquisición, se subroga en las condiciones del mismo deudor o demandado, y por consiguiente no puede obligar al anotante a sostener un nuevo juicio, cuyas consecuencias de responsabilidad gravita sobre el, por los efectos del Registro.”[9]
Aunque la anotación de una demandando tiene carácter de definitiva es relación con la naturaleza de la providencia que la ordena, sin embargo, convierte en litigiosos los bienes a que ella se refiere avisando a los terceros la existencia de la cuestión judicial que se ventila, para que puedan prever sus consecuencias de suerte que aunque la venta que se haga de un bien litigioso es válida, queda sujeta a las resultas de la demanda anotada; y si por cosa juzgada el anotante llega a ser dueño de la propiedad en disputa, esta cosa juzgada afecta a quien adquirió del demandado, de acuerdo con el artículo 54 del reglamento del registro público , según el cual los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se ha hecho la anotación”. [10]
“ Como salvaguardia de lo juzgado y sentenciado en los derechos de quienes demandaren en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles, y con el fin de que todo adquiriente tenga conocimiento de la demanda y, en consecuencia, le afecte la sentencia que recaiga, la ley permite la inscripción provisional o anotación preventiva de tales demandas (arto 3964 ordinal 1ºC y arto 29 inciso 1 del reglamento de registro publico).
Dentro de un criterio estricto de interpretación la Excelentísima Corte Suprema de Justicia ha sostenido que para que proceda la anotación: “ no basta aducir un derecho preliminar que pudiera conducir a la propiedad de la cosa que se demanda, sino que es preciso ostentar ya la titularidad real de esa propiedad, porque encaminadas estas anotaciones a asegurar retroactivamente la rectificación del Registro en cuanto con la acción promovida se pretende provocar una resolución que como inmediata consecuencia ha de poner en armonía el Registro con la realidad”[11].
Escobar Fornos es del criterio que es anotable la demanda que pide el cumplimiento de la promesa de venta, pues si la propia ley le concede los beneficios de la inscripción no existe motivo para negar la anotación preventiva.
En sentencia de las 11am del 18 de septiembre de 1941 BJ, p. 11370, acepto la anotabililidad de la demanda de nulidad de testamento y la califico de real. En consulta del 29 de julio de 1953 B.J., p.16750 declaro que las querellas posesorias no son anotables.
Los asuntos registrales llegan y terminan en segunda instancia y excepcionalmente a Casación el Doctor Escobar Fornos advierte a los litigantes por su importancia teórica y practica las siguientes consideraciones.

Que no es anotable la demanda de nulidad de la partición y de la escritura que la contiene.[12]
Que no es anotable la demanda de nulidad de la compraventa de bienes inmuebles.[13]
Que no es anotable la anotación preventiva de una demanda en la que se pide el otorgamiento de la escritura de venta definitiva en cumplimiento del contrato de promesa de venta. En este caso la demanda se fundaba en un documento privado. En sentencia de las 9:45 a.m. del 19 de diciembre de 1962 también declaro que no es anotable la demanda en la que se pide el otorgamiento de la escritura de venta definitiva en cumplimiento del contrato de promesa de venta, por ser la acción de carácter personal. En esta caso no existía escritura inscrita de promesa de venta.
Que es anotable la demanda de simulación absoluta de los contratos de compraventa de inmuebles.[14]
Que es anotable la demanda de mejoras.[15]
Que es anotable la demanda de sociedad de hecho fundada en la fracción 2ª. Del arto 3178 C.[16]
Que es anotable la demanda de falsedad de una compraventa de inmueble que supuestamente había suscrito el causante, porque si bien esta es personal, envuelve también una acción real de dominio, ya que si se declara con lugar, los legados de las propiedades en litigio hechos a favor del actor surtirán todos sus efectos.[17]

EFECTOS DE LA ANOTACION DE LA DEMANDA.

El que adquiere algún derecho del titular registral no puede alegar ignorancia del peligro que anuncia el Registro. No es tercero protegido por el Registro, porque la anotación de la demanda impidió el juego de la fe publica.
Ver pag 167-168-169 del libro base.

REQUISITOS DE PROCEDENCIA.

Que este comprendida en lo que refiere el arto 3964 inc 1 Civil.
Que sea pedida por la parte legitima. Parte legitima no es solo el que comparece como actor en el proceso, sino tambien el demandado en el supuesto de la contrademanda y hasta el tercero, como por ejemplo en las tercerías de dominio.

Títulos que constituyan reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso habitación y anticresis.

Arrendamiento
Promesa de Venta
Caminos de hierro, y sus concesiones, canales, tranvías, y demás obras públicas.

Requisitos: Arto 3946 C.- Arto 40 LGRP.

El arto 41 del Reglamento expresa los requisitos que debe contener el título que se pretende inscribir. También observar el arto 84 LGRP.

Datos personales de los otorgantes
Datos sobre del bien. Datos sobre el bien y los derechos susceptibles de cesión, naturaleza, ubicación, medidas colindantes y extensión superficial.
Antecedentes
Gravámenes (libertad)
Pago de impuestos
Datos catastrales
Tener a la vista las solvencias.

El arto 36 LGRP. Nos refiere a los requisitos de calificación del titulo a presentar en la que se observara:

Documentos notariales autorizados conforme a la ley del notario.
Documentos administrativos (expedidos por autoridad competente).
Documentos judiciales. (sentencias conforme a los requisitos formales).

Nota marginal: Se anota al margen del asiento de presentación (arto 55 Reglamento).

Se anota la prorroga de vigencia del asiento de presentación Arto 49 Reglamento.

[1] Arto 36 del Reglamento.

[2] Arto. 40 Ley General de Registros Públicos Ley 698 del 27 agosto del 2009. “ Capítulo IV De los Asientos Registrales Art. 40 Tipos de Asientos. En el Registro Público se practicarán asientos de presentación, anotación preventiva, notas marginales, inscripción, cancelación y referencia.”

[3] Capítulo II De la Recepción de Documentos Art. 31 Principio de Prioridad. La Prioridad se determina por la hora y fecha de presentación del documento en el Registro. Se considera como fecha de Inscripción para todos los efectos que deba producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma. Se extenderán dichos asientos por el orden diario en que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos y expresarán: 1 El nombre, apellido, domicilio y cédula de identidad del que presente el título; 2. La hora de su presentación; 3. La especie del título presentado, su fecha y autoridad o Notario o Notaria que lo suscriba 4. La especie de derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga por el título que se pretende inscribir;5. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación, su nombre y su número, si lo tuviere;6. El nombre y apellido de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción;7 .La firma del Registrador o Registradora y de la persona que presente el título, o de un testigo, si ésta no pudiere firmar. Art. 32 Principio de Rogación. El procedimiento registral se iniciará con la presentación del documento inscribible en el Registro a solicitud del que tenga interés legítimo o por su representante debidamente acreditado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador o Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley expresa.

[4] Arto 84 de la LGRP y el arto 73 del reglamento.

[5] Arto 93 Reglamento.

[6] De la Ley general de Registro Publicos

[7] VEr paginas 161 del libro de Escobar Fornos.

[8] Sentencia 10am de 4 de diciembre de 1934, BJ p 8829.

[9] S.11am del 21 de septiembre de 1935, BJ p 9063

[10] S. 11:10am del 11 de junio de 1956 BJ p 18115.

[11] S. 10.am del 4 diciembre de 1934 BJ.,p 8829.

[12] S. 9.30.am del 21 diciembre de 1934.

[13] S. 9:30 am del 19 de mayo de 1962.

[14] S. 11:30 a.m del 11 de diciembre de 1940.

[15] S. 10 a.m del 23 agosto de 1943.

[16] S. 8:30 am del 12 de mayo de 1961.

[17] S. 9:20 a.m del 22 abril de 1964.

[18] Arto 61 LGRP.

[19] Arto 63 LGRP.

[20] Arto 60 LGRP

[21] Arto 62 LGRP

[22] Arto 65 LGRP

[23] Arto 66 LGRP

[24] Arto 67 LGRP

[25] Arto 68 LGRP.

[26] Arto 73 LGRP